Avis technique d’un Expert en bâtiment

Le requérant a sollicité mon expertise en qualité d’expert bâtiment et économiste de la construction pour avoir un avis technique sur l’état de deux bâtiments dans le cadre de la rédaction d’un nouveau bail.
La mission de l’expert sera suivant le devis 20-138 du x-x-2020 :

• Diagnostic technique des bâtiments.
• Donner un avis sur l’état général et les éventuels désordres constatés.
• Établir une estimation des travaux à engager pour la réparation des désordres constatés.
• Rédiger un rapport.

Périmètre technique :

Ouvrages de clos et couverts uniquement (sol, mur, plancher, couverture, et menuiseries extérieures).

Périmètre géographique :
Chapelle et annexes (sacristie, oratoire, bureau, et une salle de repos avec salle de bain) ;
Galerie du RDC reliant l’EHPAD à la future résidence en cours de construction (travaux en cours);
Sous-sol à l’aplomb de la chapelle et annexes et galerie ci-avant ;
Une villa composée de deux logements et garages.
Ci-après un plan délimitant ce périmètre d’intervention :

Pour la simplification de mon rapport, j’ai divisé mon périmètre d’investigation en deux parties
dénommées comme suit :
PARTIE1 : Chapelle et annexes ;
Galerie du RDC reliant l’EHPAD à la future résidence en cours de construction ;
Sous-sol à l’aplomb de la chapelle et annexes et galerie ci-avant ;
PARTIE 2: Une villa composée de deux logements et garages.

1. PRE REQUIS DU RAPPORT

Documents demandés par l’expert :

• Plan des différents bâtiments

Documents remis ou consultés :

• Plan de division

Conditions d’expertise et avancement de la construction

Conditions :
Météo : nuageux
Vent : ± 5 nœuds
Température extérieure : 18°c

2. COMPTE RENDU D’EXPERTISE :

Je, Frédéric GAUTHIER, Expert en bâtiment, certifie m’être rendu au sis xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, le xx/xx/xxxx à 14h30 à la demande du requérant dénommé à l’article 1.1 de ce rapport, pour prendre constat de l’état des bâtiments. Ci-après mes constats et avis:
Nota : lors de ma visite, je me suis fait accompagner et guider par le requérant.

2.1.1 EXPERTISE DE LA ZONE INTITULÉE « PARTIE 1 »

2.1.1.1 Sous-sol

Dans un premier temps, je me suis rendu au sous-sol, à l’aplomb de l’emprise de la zone localisée en partie 1. Mon intervention débute en bas de l’escalier. Dans la cage d’escalier je n’ai aucune remarque particulière à faire. Un placard technique est présent sous l’escalier, mais celui-ci était fermé à clef et actuellement utilisé par la congrégation.
Nous nous rendons dans le garage accessible directement depuis l’extérieur par une porte de garage sectionnelle en bon état de fonctionnement. Ce garage est actuellement occupé par des véhicules et du matériel.
le requérant me précise que des travaux de plomberie ont été effectués récemment sur le réseau situé au plafond du garage. Je note la présence d’anciennes tâches à l’origine d’un dégât des eaux au droit des différents réseaux d’adduction et d’évacuation, mais au jour de ma visite je n’ai pas constaté de fuite.
Cependant, au droit de la porte de garage, en plafond je note la présence de grandes auréoles blanches malgré l’absence de réseau dans cette zone. Ces auréoles sont caractéristiques d’un dégât des eaux depuis le niveau supérieur.

Nous nous rendons dans la partie « Remise » de forme circulaire à l’aplomb de la chapelle. Cette remise est aujourd’hui occupée en majorité par les occupants qui ont stocké leurs meubles le temps des travaux sur l’aile Est, opposée à l’EHPAD.
Le requérant m’explique qu’il y’a un problème avec les interrupteurs va et vient des luminaires.
Je constate qu’un interrupteur est condamné par du ruban adhésif et que le système va et vient ne fonctionne pas. (le deuxième interrupteur fonctionne et actionne bien l’éclairage).
Deux ouvertures en soupirail sont présentes et fermées par une huisserie en bois et un vitrage. Sous chaque soupirail, je constate des traces de coulure à l’origine d’une infiltration d’eaux et un décollement de l’enduit, certainement récurrent compte tenu de leur importance.

Je note une odeur d’humidité générale dans cette pièce. Et malgré l’encombrement par du mobilier, je note que les pieds de mur ouest sont particulièrement humides (trace de salpêtre et d’humidité).
En sortant de la « remise » pour nous rendre dans le « vestibule », je constate que dans le passage, les pieds de murs sont totalement humides, avec des décollements d’enduit et que le bas des portes de communication en bois (2 ventaux) commence à se dégrader.
Dans ce « vestibule », je constate que le bas des murs est très chargé en humidité, les enduits et peintures se décollent. L’odeur d’humidité est nettement plus soutenue.

En sortant, du « vestibule » pour rejoindre la « galerie », je constate que le bas de la 2éme porte de communication en bois (2 vantaux) est très abimé (bois gonflé). Une fois dans la « galerie », je constate que l’humidité en pied de mur est très importante avec un décollement généralisé des enduits et peinture. Je constate également la présence d’eau au sol depuis la porte du « vestibule » jusqu’au fond de la galerie.
Le fond de la « galerie » est obstrué depuis peu suite aux travaux extérieurs en cours.
En pied de cette paroi obstruée, je constate des infiltrations très importantes d’eau qui s’écoulent tout le long de la « galerie » et s’arrêtent quelques mètres avant l’entrée du « vestibule ».
Au plafond de cette galerie, je constate des auréoles caractéristiques d’une fuite au niveau supérieur. Deux lanterneaux sont présents, dont un actuellement obstrué par une bâche plastique et dépourvu de vitrage. Je constate la présence de coulures autour de cette ouverture obstruée.

De retour de la « galerie », nous nous rendons dans le local « réserve » actuellement occupé. Je ne constate pas d’anomalie particulière dans cette pièce.
Nous remontons au niveau supérieur par le deuxième escalier situé dans le « vestibule ». Sur les parois de la cage d’escalier je constate la présence de coulures d’eau depuis le plafond.
Un lanterneau est également présent au plafond de la cage d’escalier et les coulures observées viendraient aussi bien de ce lanterneau que de la toiture plate. Je constate également en pied d’escalier dans le « vestibule » la présence d’un sceau utilisé pour recevoir ces eaux d’infiltration.

2.1.1.2 Rez de chaussée

Dans un second temps nous nous rendons au niveau RDC, toujours dans le périmètre de la zone localisée en partie 1. Mon intervention débute en haut de l’escalier et en direction de la « galerie ».
Le plafond de la « galerie » comporte de nombreuses auréoles sur les dalles démontables à l’origine de fuites en toiture. Des dalles sont cassées (à cause des fuites persistantes). Des traces de coulure sont également visibles sur quelques murs. Toutefois, je ne suis pas en mesure de dire si ces auréoles sont récentes (ou anciennes) et si les fuites ont été réparées.
Je constate également des fissures sur les murs porteurs. Des fissures sont verticales le long des deux poteaux. Une lézarde horizontale est également présente en bas juste au-dessus de la plinthe sur une longueur de 50cm.
Une lézarde verticale est également présente à la jonction du mur de refend et la façade.
Je constate également qu’il existe un écart très important ( 2 à 3cm) entre le dessous de la plinthe et le dessus du carrelage tout le long de la galerie.

Je poursuis mes investigations dans la « chapelle » où je constate que les murs en contact avec l’extérieur fonds apparaître le spectre de la maçonnerie.
Je ne constate aucun autre désordre dans la « chapelle ». Nous, nous rendons dans la « sacristie », le requérant me fait constater que le toilette est hors d’usage sans pouvoir m’en donner la raison.
Je ne constate pas d’autre désordre dans cette pièce.Dans la pièce « oratoire », il me fait constater qu’il y a un problème avec le système d’éclairage.
Effectivement, celui-ci ne peut plus être commandé par les interrupteurs mais uniquement par les disjoncteurs placés dans le tableau électrique dans le dégagement adjacent au petit bureau.

Je constate de nombreuses traces d’auréoles en plafond, des trous et des décollements de peinture à l’origine d’infiltration.
Un mur est recouvert d’un parement en bois (lambris) et je peux constater qu’en pied d’ouvrage les lames sont humides et dégradées par pourrissement, le lambris a « gondolé ».

Je poursuis mes constats dans les pièces « salle de repos » où une salle de bain est adjacente et dans une autre « salle de repos » utilisée par le personnel (ancienne pièce nommée « COIFFURE »).
Ci-joint mes constats dans ces trois pièces :

• « Salle de bain » :
  ♦ Lavabo fendu hors d’usage.
  ♦ Toilette hors d’usage (celui-ci devait être remplacé, mais il y aurait une impossibilité de trouver
  la vanne d’arrêt d’eau d’alimentation de la chasse).
  ♦ La cloison séparant la salle de bain des deux pièces de repos comporte de nombreuses fissures et lézardes.
• « Salle de repos des sœurs » :
  ♦ Nombreuses traces d’infiltrations au plafond
  ♦ Dalles de plafond cassées.
• « Salle de repos du personnel »
  ♦ Traces d’infiltration devant le placard (auréole)
  ♦ Au pied de ce même placard, le parquet est humide et les plinthes moisies.

Auréoles au plafond de la« salle de repos » utilisé parle personnel.
Parquet humide et plinthes moisies dans la « salle de repos ».

2.1.1.3 Extérieur

Dans un troisième temps je poursuis mes investigations à l’extérieur. Je commence mes investigations extérieures par les façades. Sur les façades nord et Ouest (repère 1a et 1b) je constate la présence d’une fissure horizontale située au niveau du plancher intermédiaire entre le niveau 1 et 2. En direction du Sud, cette fissure se termine en forme « d’escalier ».
Sur la façade Est (repère 2) au droit de l’entrée dans le hall de la chapelle, je constate sur la façade que le revêtement (peinture) se décolle et laisse apparaître l’enduit mortier. Je note également la formation de poche (gonflement) sous cette peinture de façade.

Sur les façades Est et Sud , je fais les mêmes constats que ci-avant. Je constate également que les deux soupiraux (présent dans le garage), sont entourés d’une cour anglaise. Ces cours anglaises se décrochent des murs de façade et je ne constate pas de système d’évacuation des eaux (une grille de protection ne me permet pas de constater le système d’évacuation recouvert par des résidus végétaux).
Je constate que les chenaux de récupération des eaux de pluie de la toiture chapelle sont directement évacués à l’air libre, à la verticale le long d’une chaine. En pied de chaine, il semblerait que le dispositif soit un système de puits perdu ou peut-être un avaloir raccordé sur un réseau E.P.

Pour finir mes investigations extérieures sur la partie 1, je me rends sur la toiture. Je constate que les toitures des bâtiments de la partie 1 sont composées de 4 façons différentes :

1. La chapelle a une toiture en tuiles terre cuite
2. La toiture entre la chapelle et l’EHPAD est composée à 90% d’une toiture plate avec un revêtement de finition en dalle « opus » sur chape.
3. La toiture de la galerie Rdc, passage couvert , est une toiture plate avec une finition en gravier.
4. Une partie de la couverture de la galerie du sous-sol est une toiture plate avec une finition végétale.

Ci-dessous mes commentaires sur l’état de ces couvertures dans l’ordre précité ci-avant :

• Toiture chapelle :

Je ne constate pas d’anomalie sur cette couverture, elle est en bon état.

• Toiture plate comportant une finition en dallage pierre :

Le revêtement de finition (dallage) ne me permet pas de constater l’état de l’étanchéité, toutefois ce revêtement est assez vétuste. Je constate que les joints de mortier sont dégradés et poreux. Des végétaux poussent entre les dalles en pierre. Le revêtement d’étanchéité recouvrant le dessus d’acrotère de cette toiture est dégradé, il se décolle de son support.

• Toitures plates recouvertes d’une couche de gravier :

Sous cette couche de gravier je constate la présence d’un isolant PU. Les revêtements d’étanchéités recouvrant les acrotères et les relevés sont en très mauvais état et ils se décollent. Des patchs de réparation sont visibles. Les boîtes à eaux verticales traversant les planchers sont recouvertes par des dalles en béton. En levant des dalles, je constate que ces évacuations sont partiellement bouchées par des résidus de végétaux.
Des traversées horizontales de descente EP dans les acrotères ont des reprises d’étanchéité faite avec du mastic silicone. Une souche dont je ne peux pas identifier la fonction est présente sur le toit. En enlevant le chapeau de cette souche, je constate que la conduite ciment est déboitée de la souche. Je note également que la conception du chapeau, ne permet pas de protéger efficacement la conduite
des eaux de pluie (surtout s’il y a du vent).
Les lanterneaux (skydomes) en toiture sont en mauvais état, des fissures sont présentes sur les dômes, des infiltrations d’eau sont visibles. Et les relevés d’étanchéités autours sont en mauvais état.

• Toiture plate avec finition végétale :

La finition végétalisée ne me permet pas de constater l’état de l’étanchéité et des relevés. Un lanterneau est recouvert par une bâche plastique et un deuxième me semble en bon état.

2.1.2 DÉSORDRES CONSTATES SUR LA PARTIE 1 ET AVIS D’EXPERT

2.1.2.1 Problèmes électriques et sanitaires

Localisation problèmes électriques: Remise en sous-sol et pièce « oratoire » au RDC Concernant les problèmes électriques de ces deux pièces, essentiellement sur des dysfonctionnements d’interrupteurs, je ne suis pas en mesure de définir le problème. Toutefois, je pense que ces problèmes sont mineurs et l’intervention d’un électricien pour faire un diagnostic plus précis sera nécessaire pour la sécurité des usagers.

Solution réparatoire : intervention d’un électricien

Localisation problèmes sanitaires : Salle d’eau de repos des occupants et sacristie. J’ai constaté que deux toilettes étaient hors-service et qu’un lavabo était cassé, donc hors d’usage. Une cuvette avec chasse d’eau a déjà été achetée, mais n’a pas pu être mise en place, car le plombier s’est retrouvé dans l’incapacité d’isoler la conduite d’alimentation d’eau de ce toilette dans la salle de bain de la pièce de repos.
Une recherche de conduite d’alimentation d’eau et la pose de robinet d’arrêt seront nécessaires pour effectuer ces travaux de remplacements de sanitaire.

Solution réparatoire : intervention d’un plombier pour remplacement de deux toilettes et d’un lavabo.
Nota : concernant les fissures dans la salle de bain de la salle de repos, elles sont à l’origine des désordres constatés au point 2.1.4.6.

2.1.2.2 Infiltration d’eau au sous-sol depuis les soupiraux

Localisation : pièce remise en sous-sol Les infiltrations d’eau depuis les soupiraux sont à l’origine d’un défaut d’entretien des cours anglaise. Les fonds de cours anglaise sont certainement obstrués, l’eau de pluie ne peut pas s’évacuer et déborde par les ouvertures. (ces ouvertures étaient ouvertes le jour de ma visite).
Solution réparatoire : Un nettoyage des fonds de cours sera nécessaire.

2.1.2.3 Infiltration d’eau depuis le sol et en pied de mur au sous-sol

Localisation : galerie sous-sol, remise et vestibule. L’infiltration d’eau constatée depuis le fond de galerie provient d’une absence d’étanchéité sur la paroi extérieure du mur monté pour obstruer le passage et en partie depuis le lanterneau qui est bâché.
Ces infiltrations d’eau ne sont pas à l’origine de défaut d’entretien mais des travaux.
La dégradation des deux ouvrants de porte de communication du vestibule est aussi à l’origine de cet afflux d’eau.

L’humidité constatée sur les bas de mur a plusieurs origines :

• Remontées capillaires depuis le sol (désordre qui n’est pas récent) ;
• Infiltration depuis le mur obstrué en fond de galerie (désordre récent) ;
• Fuite d’eau provenant de la toiture du RDC (désordre qui n’est pas récent) ;
• Défaut d’entretien des siphons de cours anglaises (soupiraux).

Les remontées capillaires sont un phénomène qui apparaît du fait d’absence et/ou dégradation de coupure capillaire et d’absence et/ou dégradation de l’étanchéité sur les murs enterrés.
Les eaux de pluie de la toiture de la chapelle qui tombent depuis une chaine dans des puits perdus ou un avaloir peuvent également favoriser ce désordre. Il en est de même des évacuations des siphons de cours anglaise des soupiraux.
Les fuites d’eau provenant de la toiture seront traitées au point 2.1.4.5.

Solutions réparatoires :

• Revoir le système d’étanchéité de la paroi obstruant le fond de la galerie avec le maître d’œuvre en charge des travaux.
• Stopper les fuites en toiture .
• Faire inspecter le système de récupération des eaux de pluie en pied de façade et notamment des descentes EP de la chapelle. Nettoyer les siphons de cour anglaise et vérifier où s’évacue l’eau.

Nota : selon les sondages au niveau des réseaux des modifications seront peut-être nécessaires.

• Dans tous les cas la pose de tuyau de descente EP à la place des chaines sera une nécessité.
• Remplacement des deux battants de porte en bois.

Nota : les pièces du sous-sol ne sont pas habitables, les normes du bâtiment n’imposent pas que ces murs soit totalement étanche.

2.1.2.4. Enduit de façade

Localisation : toutes les façades de la partie 1
Les enduits de façade sont en état moyen. J’ai constaté de nombreuses parois avec des décollements du revêtement et des pénétrations au travers de la maçonnerie.
Le spectre de maçonnerie visible dans la chapelle est également un phénomène de défaut d’imperméabilisation du revêtement extérieur. La paroi n’étant pas suffisant imperméable, l’eau migre au travers de la maçonnerie et reste plus longtemps dans le joint mortier de maçonnerie.
Pour la bonne préservation du bâtiment, je conseille de refaire les enduits.
Solutions réparatoires : Réfection de tous les enduits de façade de la partie 1.

2.1.2.5 Étanchéité des toitures plates

Localisation : toutes les toitures plates de la partie 1.
J’ai fait le constat de nombreuses infiltrations d’eau dans les différentes pièces du RDC et dans une partie du sous-sol, qui ont clairement mis en évidence un défaut d’étanchéité des toitures plates.
J’ai constaté que des relevés d’étanchéité sont dégradés et se décollent, que des évacuations d’eaux sont obstruées par des végétaux, que la toiture avec une finition en dalle pierre est très dégradée du fait de la prolifération de végétaux actifs. J’ai constaté que les lanterneaux sont très abimés et compromettent l’étanchéité de la couverture.
La réfection de l’étanchéité de toutes les toitures plates de la partie 1 est une nécessité ainsi que le remplacement des lanterneaux.
Solutions réparatoires :

• Réfection de l’étanchéité en partie courante.
• Réfection des étanchéités des acrotères.
• Reprise et modification des descentes E.P.
• Remplacement des lanterneaux.
• Réparation ou obstruction de la souche constatée en toiture si elle n’a plus de fonction.

2.1.2.6 Fissures sur les murs de la galerie (y compris en façades nord et ouest)

Localisation : galerie du RDC
Les fissures et l’écart entre la plinthe et le carrelage constatés dans la galerie, ainsi que les fissures sur les façades nord et ouest (repère 1a et 1b), ainsi que les fissures sur les cloisons de la salle de bain du rdc (pièce de repos des sœurs) mettent en évidence un désordre structurel.
Ce désordre structurel peut avoir 2 origines possibles, à savoir :

• Défaut de construction ;
• Mouvement du sol d’assise.

Les causes d’un défaut de construction peuvent être :

• Rupture d’un ouvrage (plancher, poutre, …etc);
• Défaut de ferraillage ;
• Liste non exhaustive.

Les causes principales d’un mouvement de sol peuvent être :

• Tassement différentiel du sol ;
• Mouvement de terrain par retrait-gonflement des argiles ;
• Glissements de terrain ;
• Tassement par effets de succions (surtout si le sol est argileux) ;
• Pression hydrostatique compte tenue que l’ouvrage est partiellement enterré ;
• Affouillement hydraulique sous la fondation par rupture de réseau enterré ou afflux d’eau
  pluviale en pied d’ouvrage.

En l’état de mes constats je ne suis pas en mesure d’identifier les causes et l’origine exacte du désordre.
Des investigations complémentaires seront nécessaires telles que :

• Étude de sol mission G5 ;
• Vérification de l’état des réseaux enterrés (EU et EP) par caméra.

(La réfection de l’étanchéité en toiture permettra de contrôler si le désordre se répète sur la face
supérieure du plancher, fissures entre le plancher et les acrotères et les murs d’élévation en toiture).
Solution réparatoire : Néant, sans investigations complémentaires.
Gravité du désordre par rapport à la sécurité des usagers :
En l’état de mes constats au jour de ma visite, les désordres constatés ne remettent pas en cause de l’ouvrage.
Péril imminent de l’ouvrage au xx/xx/xxxx: AUCUN

2.2. EXPERTISE DE LA ZONE INTITULÉE « PARTIE 2 »

2.2.1.1 Intérieur de l’habitation

Nota : je n’ai pas pu visiter l’habitation occupée par le prêtre. Absent.
Accompagné d’un requérant, nous nous rendons dans le logement occupé par les sœurs.
Je constate que l’intérieur du logement est en bon état avec des travaux récents tels que :

• Peinture aux murs et plafonds• Réfection de l’électricité
• Aménagement de cloison pour bureaux
• Création de deux salles d’eau neuves
• Chaudière récente

En outre, je constate que les menuiseries extérieures sont en bois et anciennes. Je note quelques traces d’infiltration sur le bâti horizontal de quelques fenêtres. Une fenêtre dans une chambre ne ferme pas très bien (défaut d’étanchéité).

Dans le hall d’entrée et dans le toilette situé à droite en entrant dans la maison, je constate un écart entre la plinthe et le carrelage de 0,5cm à 0,8cm.

2.2.1.2 A l’extérieur

Je me rends à l’extérieur dans la continuation de ma mission et je constate des microfissures, fissures et lézardes sur la façade ouest de l’habitation. Les fissures et microfissures sont essentiellement horizontales.
La lézarde est située à la jonction de deux murs dans le décrochet du bâtiment. Sur cette lézarde deux témoins de fissure au plâtre ont été posés.
Je poursuis mes investigations par un tour complet de l’édifice et je constate les points suivants :

• Le revêtement de façade (peinture) est vétuste et se dégrade.
• De la peinture de façade est décollée, du salpêtre apparaît sur les murs.
• Les peintures sur les vêtures en bois sont vétustes et se dégradent.
• Les peintures sur les menuiseries en bois sont vétustes et se dégradent.

La couverture est récente et en bon état.

2.2.2 DÉSORDRES CONSTATES SUR LA PARTIE 2 ET AVIS D’EXPERT

2.2.2.1 Menuiseries extérieures

Les menuiseries extérieures nécessitent des travaux de réglage, de pose de joint d’étanchéité en mousse et d’une remise en peinture complète sur leurs faces extérieures.
Conseil : Un remplacement de toutes les menuiseries extérieures serait une bonne chose.

2.2.2.2 Fissures et lézarde en façade ouest

Ce désordre est d’ordre structurel.
Origine du désordre : mouvement de sol
Les causes principales d’un mouvement de sol peuvent être :

• Tassement différentiel du sol ;
• Mouvement de terrain par retrait-gonflement des argiles ;
• Glissements de terrain ;
• Tassement par effets de succions (surtout si le sol est argileux) ;
• Affouillement hydraulique sous la fondation.

En l’état de mes constats je ne suis pas en mesure d’identifier les causes exactes du désordre.
Des investigations complémentaires seront nécessaires du type :

• Étude de sol mission G5 ;
• Vérification de l’état des réseaux enterrés (EU et EP) par caméra.

2.2.2.3 Revêtement de façade et vêtures bois

Les revêtements de peinture sur les façades et les vêtures en bois sont vétustes. La peinture se décolle et entraine des pénétrations d’eau par migration dans les murs et une dégradation prématurée des bois. Un ravalement de façade est nécessaire ainsi que la remise en peinture des vêtures bois.