Apparition de Fissures après achat d une Maison: vice caché ?

Le requérant, maître d’ouvrage, a souhaité l’avis de Frédéric GAUTHIER, Expert en Bâtiment à Dax, afin de prendre constat des désordres et de ses allégations. Voici la trame que suit votre expert en construction.

Ci-après mes constats et avis:

Pour constater des fissures et des infiltrations d’eau sur son habitation.

La mission de l’expert sera (suivant le devis 20-121 du xx-xx-xxxx) :

• Donner un avis sur les désordres.
• Établir un état financier du préjudice.
• Rédiger un rapport.

1. Pre requis du rapport d’expertise

Documents demandés par l’expert :

• Plan PC
• Photos avant travaux dans le salon et au sous-sol

Documents remis ou consultés :

• Diagnostic obligatoire
• Le maître d’ouvrage ne dispose pas des plans PC
• 12 photos avant et pendant les travaux du salon et sous-sol (travaux effectués par les requérants)

Conditions d’expertise

Météo : Pluvieux
Vent : ± 5 nœuds
Température extérieure : 17°c

2. Contexte

Il s’agit d’une construction sur 2 niveaux de 1974.
Le 1er niveau est semi-enterré et comporte un garage et des pièces de rangement.
Le 2éme niveau est composé de 3 chambres, 1 bureau, 1 séjour, 1 cuisine, 1 salon/salle à manger, 1 salle de bain, 1 WC et 1 couloir avec entrée.

Toutes ces pièces surplombent le 1er niveau, sauf la partie salon et bureau.

La parcelle comporte une forte déclivité (pente moyenne de 28%) et par conséquent, le 1er niveau voit ses façades N/O, N/E et S/E enterrées sur toute la hauteur des élévations de ce niveau.

Maçonnerie : Fondation inconnue, maçonnerie en brique terre-cuite

Dallage : sol du 1er niveau

Plancher haut du RDC : poutrelles et hourdis béton (même hypothèse sur la partie salon et bureau) Charpente/couverture : Panne bois + chevronnage et tuile terre-cuite. À l’étage, en sous face : plafond terre-cuite + plâtre sauf pour la partie salon et bureau qui sont en lambris.

Façade : enduit-ciment + peinture ancienne

Menuiserie extérieure : PVC rénovation sur huisserie bois conservée

Aménagement intérieur : Doublage et cloison en brique sauf pour la partie bureau et salon, la cloison est en carreaux de plâtre. Dans la cuisine plaquage des murs et cloisons en plaque de plâtre.

Contexte : Les requérants ont acheté cette habitation en xx/xx/xxxx. Lors de travaux d’aménagement au 1er niveau (sous-sol), en déposant du lambris au mur, ils ont constaté dans un premier temps une fissure et dans un second temps des infiltrations d’eau lorsqu’il pleut au revers de cette même fissure.

Dans la salle à manger au 2éme niveau, en enlevant le papier peint, ils ont constaté la présence de fissures sur la cloison jouxtant la cuisine.

Dans le salon et le bureau, ils constatent depuis quelque temps que des fissures apparaissent au droit des enduits de rebouchage mis en œuvre par les anciens propriétaires.

Sur les façades extérieures, ils constatent également depuis quelque temps que des fissures apparaissent au droit des enduits de rebouchage mis en œuvre par ces mêmes anciens propriétaires.

Les requérants me précisent que des travaux ont été effectués il y a 7 à 8 ans par un 1er propriétaire avant une première vente de la maison au couple « anciens propriétaires ».

Ce couple ont qu’en à eux réalisé des travaux d’agencement dans la cuisine, de peinture dans le salon, couloir, salle de bain, une chambre, bureau et la cuisine, posé un revêtement de sol dans le couloir , salle de bain et une chambre, commencé des aménagements de cloisonnement au 1er niveau (sous-sol), et effectué des rebouchages de microfissure sur les façades.

Les requérants, me précisent qu’ils ont entendu à plusieurs reprises dans la nuit des craquements forts et sourds dans la maison.

3.CONSTAT

3.1 A L’INTÉRIEUR DE L’HABITATION

3.1.1 Salle à manger et cuisine (niveau 2)

Sur la cloison de séparation entre la salle à manger et la cuisine, je constate que le papier peint a été retiré par les requérants et que des enduits de ratissage ont été mis en œuvre. Sur la face côté cuisine, les anciens propriétaires (couple de propriétaires actuels) ont collé une plaque de plâtre.

Sur des photos nommées par mes soins « a, b et c » communiquées par les requérants, je constate que des fissures et lézardes sont présentes sur cette cloison en brique.

Dans ces deux pièces, je ne constate aucune autre fissure aux murs, plafond et sol. (quelques microfissures sont visibles au plafond de la salle à manger).

Au sol, au niveau du passage entre la cuisine et la pièce salon, je constate que le carrelage est fissuré.

Mes constats côté salle à manger
Mes constats côté cuisine : habillage en plaque de plâtre
Photos a, b et c communiquées par les requérants.
Nota : les photos a et b sont horodatés au xx/xx/xxxx et la photo c au xx/xx/xxxx.

3.1.2 Salon (niveau 2):

Je constate :
Repère 1 : Au sol, dans le passage entre la cuisine et le salon, je constate que le carrelage est fissuré.
Repère 2 : Une fissure est également présente au sol dans l’angle nord/ouest de la pièce.
Repère 3 : Dans ce même angle, je constate une lézarde sur le mur avec une amplitude maximale de 12mm qui a été rebouchée avec de la mousse polyuréthane, de l’enduit et repeinte assez récemment (moins de 3 ans). Depuis cette lézarde s’est agrandie de 2mm.
Repère 4 : Je constate que le plafond en lambris n’est plus en contact avec le mur et que l’espace a été rebouché avec de la mousse polyuréthane et de la peinture assez récemment (moins de 3 ans).
Repère 5 : je constate une fissure à droite du linteau de porte menant au bureau. Fissure qui a été rebouchée à l’enduit en haut du tableau droit et repeinte assez récemment (moins de 3ans).

3.1.3 Bureau (niveau 2)

Je constate une fissure dans le placard à l’angle nord/ouest de la pièce qui a été rebouchée au mastic et repeinte assez récemment (moins de 3 ans).
Dans ce même placard, je constate que le plafond en lambris n’est plus en contact avec le mur et que l’espace a été rebouché avec de la mousse polyuréthane et de la peinture assez récemment (moins de 3ans).

3.1.4 Sous-sol (niveau 1)

Dans la grande pièce garage, je constate des auréoles d’humidités et des taches de salpêtre sur les murs.
De nombreuses microfissures sont présentes sur le mur intérieur sud/ouest. La photo communiqué par les requérants a été prise un jour de pluie.
Dans la pièce comportant une douche où les requérants ont déposé le lambris, je constate une fissure horizontale qui a été rebouchée il y a plusieurs années.
Je note la présence de taches de salpêtre et d’humidité sur les murs. C’est dans cette pièce que les requérants ont déposé le lambris au mur.
Les photos f et g ont été prises un jour de pluie.

3.2. A L’EXTÉRIEUR

3.2.1 Fissures et microfissures en façades

Constat :
À gauche de la façade sud/ouest dans la hauteur du 1er niveau je constate de nombres fissures (de 0,5 à 1,5mm) et de nombreuses microfissures. Les fissures sont traversantes puisque ce sont celles que j’ai pu constater à l’intérieur (poste ci-avant). Sur la partie gauche de cette façade on constate une fissure verticale dans l’angle. Et entre les deux ouvertures une concentration plus importante de fissures dont une en forme « d’escalier ».

À droite de la façade sud/ouest (mur du bureau), je constate une fissure horizontale et une verticale sous la fenêtre du bureau qui ont été rebouchées à l’enduit récemment (moins de 3ans). Ces fissures se sont très légèrement réouvertes.

Dans l’angle en renfoncement du mur du bureau et de la salle à manger je constate une fissure qui démarre au pied de la façade et monte jusqu’à l’avancée de toit pour finir en lézarde. Cette lézarde a été
rebouchée récemment avec de l’enduit (moins de 3ans). Sur l’enduit je constate que cette lézarde s’est réouverte de 4mm.

Dans le haut de cet angle, à l’aide d’un burin, j’enlève délicatement l’enduit pour laisser apparaitre la lézarde et je mesure une ouverture de 2,5cm.

À l’intérieur de cette lézarde, je constate que la brique s’est cassée dans le sens de sa longueur en
éloignant ses deux faces opposées.

Photos après enlèvement par mes soins de l’enduit de masquage.
Photo avant l’enlèvement par mes soins de l’enduit de masquage.
Sur la façade nord-est je constate une fissure verticale qui a été rebouchée au mortier, mais qui s’est réouverte. Cette fissure correspond au mur de refend entre la cuisine et le salon.

3.3 ENVIRONNEMENT EXTÉRIEUR

3.3.1 Autour de la maison

Arbres Descentes EP
Regard (hypothèse d’un drain) Regards EP
Regards EU/EV
Je constate que les 2 terrasses comportent de nombreuses fissures et plus particulièrement la terrasse n°2 avec des affaissements importants.
4 Arbres de grande envergure sont localisés à proximité immédiate de la maison (moins de 4m). Ceux situés nord-ouest et sud-ouest sont particulièrement importants et proches.
4 descentes EP reprenant les eaux de toiture sont collectées en pied de mur sur un réseau dont je n’ai pas contrôlé le bon fonctionnement. Des regards (couleur verte sur le croquis) sont présents et celui placé le long de la terrasse n°1 à une fonction d’avaloir avec une grille PVC.
2 regards EU-EV ont été identifiés et j’ai pu vérifier le bon fonctionnement faisant tirer la chasse d’eau des toilettes des niveaux 1 et 2.

Enfin, un regard (de couleur marron sur le croquis) dont je ne peux pas identifier avec certitude sa fonction est présent dans l’angle nord-ouest. Dans ce regard, sont collectés 3 tuyaux dont 1 de gros diamètre (200 environ en fibre-ciment). Dans ce tuyau en ciment je constate une quantité importante de sable et gravier en sortie.

Je ne constate pas d’orifice d’évacuation dans ce regard (3 tuyaux en entrée, 0 en sortie).
Hypothèse à ce stade : ce regard pourrait être lié à un réseau de drainage pour évacuer les eaux en pied de mur sur les façades N/O, N/E et S/E compte tenu que le 1er niveau est semi-enterré.

3.3.2 Études «environnementales »

D’une part, je constate que la parcelle a une très forte déclivité (moyenne de 28%), la partie N/E étant le point le plus haut.
D’autre part, au nord de la parcelle au-dessus du chemin je constate la présence d’un vallon dans l’axe de la maison, celui-ci plonge dans un réseau busé enterré et repart en direction du Nord.
Aussi, en remontant le chemin , sur la partie gauche, je constate que le versant du talu comporte de nombres crevasses annonciatrices d’un glissement de sol. À ce stade et sans complément d’investigation, je ne suis pas en mesure d’identifier un glissement de surface ou en profondeur.

Enfin, après étude des cartes du BRGM, la parcelle est située dans une zone soumise au phénomène du retrait gonflement des sols argileux d’aléas moyens (sous toutes réserves d’une étude de sol pour connaitre la nature exacte du terrain sur cette parcelle).
Extrait de la carte du BRGM à jour sur le site « www.georisques.gouv.fr »

4. AVIS D’EXPERT

4.1 Fissures sur la cloison cuisine/salle à manger

Les fissures constatées sur la base des photos des requérants pendant leurs travaux montrent bien qu’il s’agit de fissure traversante. Côté salle à manger, elles n’étaient pas visible compte tenu que la paroi était recouverte d’un vieux papier peint textile.
Côté cuisine, les fissures sont masquées par l’habillage en plaque de plâtre mis en œuvre par le couple
de propriétaires actuels lors du réaménagement de la cuisine.

4.2 Fissures / lézardes et écart de plafond lambris dans le salon et le bureau

Les lézardes et fissures constatées sur les murs du salon et bureau sont masquées par de la mousse polyuréthane, de l’enduit, du masticage et de la peinture. Les enduits appliqués et la peinture sont très récents compte tenu de leur très bon état (état neuf).

Ces rebouchages ne permettaient pas d’identifier la présence de fissures et lézardes avant l’achat de la maison par les requérants.

Les écarts entre le lambris et le mur ont été bouchés très récemment avec de la mousse polyuréthane et de la peinture, ainsi, ils ne permettaient pas de les déceler nettement avant l’achat de la maison par les requérants.

4.3 Microfissures / Fissures / lézardes en façade

Les microfissures masquées par de l’enduit de rebouchage de couleur différente de la façade étaient aisément soupçonnables avant l’achat.

Mais le masquage avec ce même enduit des fissures et des lézardes ne permettait pas de relever leurs existences sans des investigations plus poussées comme j’ai pu le faire (enlèvement de l’enduit de rebouchage qui m’a permis de révéler la lézarde sur la partie sud/ouest de la façade dans l’angle salle à
manger/bureau).

4.4 Origines possibles du désordre

Les microfissures en façades sont à l’origine d’une dégradation (dû au vieillissement naturel) de l’enduit de façade et de la peinture.
Nota : ces microfissures sont à l’origine des infiltrations d’eau constatées au niveau 1 (sous-sol).

Les fissures constatées sur la partie Nord/Ouest sont la cause d’un tassement différentiel du sol. Ce tassement différentiel peut avoir les origines suivantes :

• Absence d’exutoire au niveau du regard « marron » ayant entrainé une modification de la compacité du sol sous la fondation dans l’angle nord/ouest.
• Mauvais entretien du drain s’il en existe un (je suppose qu’il existe étant donné que la maison est encastrée sur le terrain et de la présence d’un tuyau ciment contenant du sable dans ce regard« marron »). L’absence d’entretien du drain engendre un colmatage de celui-ci et par accumulation d’eau, modifie la compacité du sol sous la fondation.
• Encastrement de la fondation insuffisant dès l’origine de la construction. (présence possible d’argile gonflante).
• Glissement du terrain, puisque j’ai constaté des lignes de crevasses en amont de la parcelle.
• Tassement du terrain par effet de succion, puisqu’un arbre de grande hauteur est présent à moins de 4 m de l’angle nord/ouest.

Pour identifier l’origine exacte de ce désordre (fissures), des investigations complémentaires seront nécessaires, à savoir :

• Vérification par une société spécialisée de l’existence d’un drain et de son bon état de fonctionnement par une inspection par caméra depuis le regard « marron ».
• Effectuer un diagnostic géotechnique (mission G5).
• Effectuer un terrassement jusqu’à -20cm par rapport à l’assise de la fondation de l’angle nord/ouest pour identifier la présence de racines (arbre). Fouille linéaire d’au moins 3m de long depuis l’angle de façade selon deux axes : nord-est et sud-est.

Les fissures et la lézarde constatées sur la partie sud-est de la façade sont aussi la cause d’un tassement différentiel et/ou mouvement de sol ayant engendré le basculement de la partie salon et bureau. Cette partie s’est décrochée du bloc principal de l’habitation.
Ce « basculement » par tassement différentiel et/ou mouvement de sol peut avoir les origines suivantes :

• Mauvais entretien du drain s’il en existe un (je suppose qu’il existe étant donné que la maison est encastrée sur le terrain et de la présence d’un tuyau ciment contenant du sable dans ce regard « marron »). L’absence d’entretien du drain engendre un colmatage de celui-ci et par accumulation d’eau, modifie la compacité du sol sous la fondation.
• Encastrement de la fondation insuffisant dès l’origine de la construction. (présence possible d’argile gonflante).

Hypothèse d’un drain

• Glissement du terrain puisque j’ai constaté des lignes de crevasses en amont de la parcelle.
• Tassement du terrain par effet de succion, puisque plusieurs arbres de grande hauteur sont présents à moins de 4 m de cette partie de l’habitation.

Pour identifier l’origine exacte de ce désordre, des investigations complémentaires seront nécessaires, à savoir :

• Idem qu’au poste 4.1.4 b) ci-avant.
• Pour le terrassement afin de vérifier la présence de racines (effet de succion) : cf. croquis ci-avant, flèches vertes.

Nota : l’étude de sol permettra également de vérifier la composition du sol et la présence éventuelle d’argile ainsi que ses caractéristiques physiologiques. Je rappelle que la parcelle est localisée dans une zone « Aléa moyen » au retrait et gonflement des sols argileux selon la carte BRGM. (il n’y a pas d’arrété CATNAT lié au désordre en cours).

4.4.1 Évolution du désordre et mesure d’urgence

En l’absence d’investigation complémentaire et plus particulièrement d’une étude de sol G5, je ne suis pas en mesure de me prononcer sur une évolution possible du désordre.
Toutefois on observera, que le masquage des fissures peut faire office de témoin et ainsi témoigner d’une évolution étant donné que des fissures se sont réouvertes sur ces enduits de calfeutrement.
Les requérants m’ont indiqué avoir entendu à plusieurs reprises des craquements dans la maison. Ces craquements peuvent avoir comme origine des fractures au droit des maçonneries par effet de contrainte de flexion.
En matière de mesure d’urgence, il n’y a pas d’opération particulière à mener, l’ouvrage ne menace pas ruine en l’état de mes constats du xx/xx/xxxx. Toutefois, des investigations géotechniques diligentées de toute urgence par la commune de Pouillon au-dessus de la parcelle des requérants permettraient
d’écarter toute possibilité de glissement de terrain.

4.4.2 Évaluation de la réparation des désordres

En l’absence d’investigations complémentaires je ne suis pas en mesure d’estimer la réparation des désordres.

CONCLUSION

Les désordres constatés de fissures et lézardes sont à l’origine d’un tassement différentiel et/ou d’un mouvement de sol. Des investigations complémentaires sont essentielles pour définir l’origine exacte.
Des investigations géotechniques diligentées de toute urgence par la commune de Pouillon au-dessus de la parcelle des requérants sont nécessaires.
Quant aux fissures et microfissures extérieures, j’estime que leurs existences étaient soupçonnables compte tenu de la présence des enduits linéaires de rebouchage de couleur différent à la façade.
Quant aux fissures et lézardes intérieures, j’estime que leurs existences n’étaient pas soupçonnables comptes tenus qu’elles étaient masquées par des travaux récents antérieurs à la vente.

Quant à la lézarde en haut de la façade sud/ouest, j’estime que son existence était difficilement soupçonnable aux yeux d’un profane, étant donné qu’elle était masquée par un enduit de rebouchage au même titre que les microfissures et fissures extérieures. Seules des investigations par démolitions partielles de l’enduit pouvaient démontrer sa présence.