Vice caché sur une maison individuelle : Que faire ?

Après découvrir une imperfection à la suite de l’achat d’une maison, que devez-vous faire ? Appeler un expert en bâtiment évidemment ! Ce dernier vérifie le respect des normes et de la réglementation, Il constate les désordres, recherche l’origine des dommages, propose des solutions amiables et détermine la responsabilité de chacun.

1 – Généralités

1.1 Les parties :

Le requérant en qualité de maître d’ouvrage : X

1.2 Lieu et jour de l’expertise

Lieu : idem adresse requérant

Date : 04/12/2020 à 14h30

1.3 Objet de l’expertise : Mission

Le requérant a souhaité l’avis d’un expert pour constater des désordres d’affaissement du plancher dans son habitation ainsi qu’une cavité qui s’est formée sous la maison. Également, le requérant soupçonne plusieurs vices cachés sur son bien.

La mission de l’expert sera (suivant le devis 20-164 du 02-12-2020) :

• Donner un avis sur les désordres, malfaçons ou autres.
• Établir la gravité et les risques pour les occupants. 4- Rédiger un rapport.

1.4 Pre requis du rapport

1.4.1 L’expert

Monsieur GAUTHIER Frédéric expert construction amiable et indépendant de toutes institutions. Bureau : 50 Allée de Cérès – Bâtiment Domolandes – 40230 Saint Geours de Maremne.

1.4.2 Documents demandés par l’expert :

• Acte de vente
• Diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente

1.4.3 Documents remis ou consultés :

• Acte de vente
• Diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente

1.4.4 Convocation et présence

Convocation : néant, il s’agit d’une expertise de constat pour avoir l’avis d’un expert.

Présence :

1.4.5 Conditions d’expertise et avancement de la construction

Conditions :

Météo : Pluvieux

Vent : ± 5 nœuds

Température extérieure : 9°c

2 – COMPTE RENDU D’EXPERTISE :

2.1 TYPOLOGIE DU BIEN – CONTEXTE

Typologie :

Il s’agit d’une construction en bois de plain-pied des années 70.

Le bien est situé sur une parcelle de 220m² en bordure d’une route départementale.

Le bien se compose d’une pièce principale salon/cuisine, de deux chambres, une salle de bain avec Wc et un espace « entrée ».

Type de fondation : inconnue, mais un ouvrage en béton de 20x20cm hors-sol est présent en périphérie.

Plancher RDC : bois

Mur : ossature bois + lambris extérieur, isolation de 5 à 7cm environ et finition BA13 intérieur.

Épaisseur totale du mur de 15cm environ.

Charpente/couverture : Panne bois + chevronnage + pare pluie + tuile terre cuite mécanique.

Façade : Lambris bois

Menuiseries extérieures : Porte d’entrée + portes fenêtres en PVC et fenêtres bois Plafond : plancher comble bois + finition plâtre en sous-face.

Cloison : brique (et une en BA13 en cours de réalisation)

Contexte :

Madame X a acheté ce bien le 19 novembre 2020, suivant un acte authentique rédigé par Me Z, notaire à A (40).

Madame X me précise que compte tenu des restrictions sanitaires liées à la pandémie, elle n’a pu visiter le bien qu’une seule fois.

La visite et la vente se sont faites avec le concours de Monsieur P, conseiller immobilier pour la société EE .

Il était convenu entre l’acheteur et le vendeur la réfection complète de la toiture aux frais du vendeur suivant la facture n°00001 de la société DD. Ces travaux ont été réalisés.

Dès la prise de possession du bien, Mme X a constaté des problèmes électriques (dysfonctionnement des radiateurs électriques, des points d’éclairages en plafond et du chauffe-eau). Des problèmes de fonctionnement des menuiseries extérieures (fenêtres, portes et volets bois). Elle a constaté que le sol était irrégulier et présenté des affaissements.

Elle a fait intervenir des entreprises pour des travaux d’aménagements intérieurs. Ces entreprises ont stoppé les travaux le 2 décembre 2020, ayant constaté sous le plancher du RDC au niveau de la salle de bain une cavité de 50cm de diamètre dans le sol. Elles ont alerté Mme X sur les risques de stabilité structurelle de cette découverte et les dangers.

Ce même jour, Mme X m’a contacté pour avoir l’avis d’un expert et je suis intervenu en urgence le 4 décembre 2020.

Croquis de l’aménagement intérieur :

2.2 CONSTAT

Je, Frédéric GAUTHIER, Expert en Bâtiment, certifie m’être rendu au sis CCCCCCC, le vendredi 4 décembre 2020 à 14h30 à la demande du maître d’ouvrage, pour prendre constat des désordres. Ci-après mes constats et avis :

2.2.1 A L’INTÉRIEUR DE L’HABITATION

Constat :

Je constate qu’une cloison en brique a été abattue et qu’une nouvelle cloison en plaque de plâtre a été édifiée entre une chambre et le salon (travaux d’aménagement de Mme X).

Que des travaux d’électricité sont en cours (réfection complète de l’électricité y compris le tableau). Mme X me précise que 3 radiateurs électriques ne fonctionnaient pas dès son entrée dans les lieux et qu’il en était de même pour 4 points lumineux sur 5. L’électricien a constaté que des liaisons électriques avaient été débranchées de deux disjoncteurs qui avaient surchauffé.

Je constate que le sol présente des affaissements de 2 à 5cm dans le salon et la chambre adjacente.

Que la cloison en brique entre le salon et la salle de bain comporte une fissure verticale traversante et qu’elle se décroche du plafond (espacement de 1cm environ). Cette fissure a été constatée par Mme X après l’enlèvement de la faïence dans la salle de bain dans le cadre des travaux commandés.

Que les murs de façade ont une épaisseur de 15cm environ et comportent une isolation en laine minérale de 5 à 7cm.

Que les menuiseries extérieures ne comportent pas d’étanchéité contre le bâti (sensation de courant d’air importante).

Dans la salle de bain des travaux de réaménagement sont en cours et la baignoire a été déposée.

À l’emplacement de la baignoire je constate que le plancher en bois a été déposé, Mme X me précise que lorsque l’entrepreneur a enlevé la baignoire, il a constaté un trou dans le plancher du fait d’un pourrissement des lames bois.

Le plancher bois ainsi déposé sous la baignoire, je constate la présence d’une cavité dans la terre à l’origine d’un effondrement du sol. Cette cavité de diamètre 50cm environ laisse apparaitre une retenue d’eau importante.

À l’aide d’une caméra filaire j’inspecte l’entrée de la cavité et je constate qu’il pourrait s’agir d’une galerie horizontale dont je ne peux déterminer la longueur.

L’espacement entre le plancher et le sol (environ 30cm) me permet de constater l’absence de fondation sous la maison, que les solives du plancher sont posées sur des cales en bois et en brique à même le sol. Je constate qu’une solive est fortement abimée puisque j’arrive à introduire un tournevis sur 10cm de profondeur.

Je ne constate pas d’isolation sous le plancher en bois.

2.2.2 A L’EXTÉRIEUR

Constat :

Je constate que le bardage composé d’un lambris à pose horizontale est en mauvais état. Ce bardage recouvre un ancien bardage également en lambris bois.

Entre ces deux couches de lambris je constate la présence d’un voile tissé type brise vue. Absence de lame de ventilation et pare-pluie.

Sur les façades, je constate que le bardage est en très mauvais état et plus particulièrement en façade Sud-Ouest.

Le bâtiment est posé sur une assise en béton de 20cm de haut sur 20cm de large environ. En façade Sud-

Ouest, une partie de cette assise s’est cassée et bascule vers l’extérieur du bâtiment. Mes constats ne me permettent pas d’identifier une fondation.

Aucun accès depuis l’extérieur ne me permet de vérifier la liaison entre cette assise béton périphérique et l’ossature bois de la maison.

2.2.3 ENVIRONNEMENT EXTÉRIEUR

Je constate la présence d’un cours d’eau en contrebas du terrain (environ 40m de la maison). La départementale est adjacente à la parcelle.

Le bien comporte une habitation voisine en limite nord-ouest de propriété.

Je n’ai pas constaté la présence de cavités dans le sol, d’ancienne galerie ou autre à l’extérieur de la parcelle concernée dans un rayon de 100m (sans avoir pu accéder sur le terrain voisin)

2.2.4 ÉTUDE DU D.P.E

J’ai comparé le document D.P.E effectué le 02/07/2019 par la société SARL EEE franchisée sous l’enseigne nationale SSSS avec mes constats :

Ci-dessous le classement du logement selon la société EEE, extrait de la fiche DPE en annexe à ce rapport.

Pour obtenir ces résultats, l’opérateur de la société EEEE a émis les hypothèses suivantes (en vert) sur la constitution des ouvrages :

Murs de façade

Construction bois de 30cm d’épaisseur avec isolation. U :0,16w/m²°C

Or, j’ai constaté des façades de 15cm maximum d’épaisseur avec un simple isolant en laine minérale de 5 à 7cm.

Plancher bas

Dalle béton sur terre-plein. U :0,37w/m²°C

Or, j’ai constaté un plancher bois non isolé sur vide sanitaire non ventilé.

2.3 AVIS D’EXPERT

2.3.1 D’un point de vue structurelle

D’une part, la cavité constatée sous le plancher peut être due à l’effondrement d’une ancienne galerie ou une érosion par l’effet drainant d’une nappe d’eau. À partir des donnés sur le site du BRGM, je n’ai trouvé aucune information sur l’existence de galerie, cavité minière ou autre en sous-sol dans la zone concernée. Étant donné que le plancher de l’habitation est posé à même le sol, cette cavité représente un réel danger pour la stabilisation de l’ouvrage. Un agrandissement de la cavité engendrerait un effondrement du plancher bois.

D’autre part, la rupture et le basculement du soubassement périphérique en béton remet sérieusement en question la stabilité globale de l’habitation.

Ayant constaté des affaissements du plancher, des fissures sur une cloison et une rupture de l’assise en béton, il est évident que l’habitation présente des signes d’affaissement différentiel et par conséquent un problème au niveau de l’assise.

Nota : La cavité n’était pas visible au moment des visites sans démontage du plancher.

La fissure sur la cloison de la salle de bain n’était pas visible avant l’enlèvement du papier peint côté salon et carrelage côté SDB.

2.3.2 Sur la classification de performance énergétique

Au vu de mes constats et des hypothèses prisent par la société EEE, je confirme que le bilan énergétique communiqué à Mme X est loin de refléter la réalité.

De plus, j’ai pu constater des courants d’air important entre les menuiseries et le bâti.

Ce logement a été classé dans la catégorie « D » au point de vue énergivore, pour ma part je pense qu’il serait plutôt à classer comme « G » ….. « Z » n’existant pas !

2.3.3 Sur l’état général de la construction et sa destination

Primo,

Dès la prise de possession du bien, Mme X a constaté des anomalies sur l’électricité (problème de fonctionnement des radiateurs, des lumières, du chauffe-eau), des problèmes de fermeture et d’étanchéité des menuiseries, des affaissements du plancher, une dégradation plus importante de la façade Sud-Ouest que lorsqu’elle l’avait visité.

Deuzio,

Au vu de l’ensemble de mes constats, j’affirme que ce bien ne remplit pas les caractéristiques usuelles d’une construction des années 70, aussi bien de par sa conception que par son inconfort énergétique.

Ce type de produit correspond aux caractéristiques d’une « cabane ». Je rappelle que le bien :

• Ne comporte pas de fondation de soutien du plancher
• Ne comporte pas de ventilation du vide sanitaire
• Comporte une rupture au niveau du soubassement en béton
• Comporte une pose de bardage non conforme et remettant en question l’étanchéité de l’ouvrage
• L’isolation, la conception du plancher et des murs ne reflète absolument pas les hypothèses du bilan DPE. Sa classe énergétique est donc fortement erronée.
• Que l’étanchéité à l’air entre les menuiseries et le bâti est totalement obsolète.

Tertio,

La présence d’une cavité, la rupture du soubassement béton, la conception du plancher à même le sol et les fissures sur cloisons, remettent sérieusement en question la solidité de l’édifice.

Le logement présente un péril non éminent au jour de mon constat.

3- CONCLUSION

La cavité dans le sol sous le plancher, la fissure sur la cloison sous faïence n’étaient pas décelables au moment des visites même aux yeux d’un professionnel. Ce sont les travaux d’aménagement des artisans de Mme X qui ont mis en évidence ces désordres.

La cavité, la pose du solivage de plancher à même la terre et la rupture du soubassement remettent sérieusement en question la solidité de l’ouvrage.

Enfin, le bien comporte de nombreuses anomalies de conception, autant sur un plan structurel que sur les attentes énergétiques annoncées par le bilan DPE.

Ce bien n’aurait jamais dû être mis à la vente en tant qu’habitation stricto sensu.

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Qualification de dangerosité/sécurité des occupants : péril non éminent (sous réserve d’opération de confortement urgent).

Solution de sauvegarde urgente proposée: ajout de plusieurs cales en béton de soutien sous le plancher et de bastaing de répartition de charge au droit de la cavité.

Solution réparatoire définitive des désordres : aucun compte tenu du mode constructif et sans connaître l’origine exacte de la cavité.

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En annexe : bilan DPE annexé à l’acte de vente

Rapport d’expertise rédigé par M. Gauthier Frédéric

Le 09/12/2020 à St Geours de Maremne