Expertise immobilière
Audit avant-achat
L’essentiel de la mission d’audit pré-achat
Pour quel type de biens cela fonctionne ?
« L’audit se fait pour des maisons, appartements, immeubles complets, locaux commerciaux, bureaux, bâtiments industriels. »
Qu’est ce que j’inspecte et qu’est-ce que je recherche ?
« 1. J’évalue d’une part l’état technique des ouvrages mais également leur vétusté (vieillissement). Cela concerne les murs, planchers, charpente, couverture, fermeture, …etc.
2. Je recherche la présence d’éventuels désordres, malfaçons, ou tout indice qui susciterait des investigations complémentaires. Le but étant de connaitre au mieux l’état du bien sur un volet purement technique. »
Si des désordres ou des petits défauts sont constatés, que se passe-t-il ?
« Si des problématiques sont descellées, je détaillerai les solutions possibles pour y remédier et si le désordre demande plus d’investigations, j’orienterai vers les bonnes entreprises pour pousser le diagnostic. Dans tous les cas, une solution est proposée vous permettant de prendre les bonnes décisions. »
Quels sont les avantages d’un audit pré-achat ?
« 1. D’abord, l’audit technique est bien plus qu’un simple diagnostic. C’est une analyse approfondie de l’état du bien, réalisée par un VÉRITABLE Expert en Bâtiment tout en faisant abstraction du volet esthétique et des commodités environnantes.
2. J’ai mis en place un outil très efficace de notation qui permet de comparer plusieurs biens en fonction de la vétusté des ouvrages et des désordres constatés. Il s’agit d’une notation sur 20 que j’appelle « AUDITSCORE ». Cette approche n’est pas systématique, mais elle peut se révéler pertinente pour un propriétaire qui souhaite vendre sa maison et qui sollicite un Audit-Technique.
De plus, si le DPE n’est pas très favorable car la maison est énergivore, l’AUDITSCORE peut être lui de son côté très bien noté et il revalorisera la maison. L’AUDITSCORE ne tient pas compte de l’isolation ou du moyen de chauffage.
3. Lors de la rédaction du rapport d’Audit je liste les travaux d’entretien ou de réfection d’ouvrage à prévoir sur une période de 15ans. Ce point est essentiel pour anticiper les coûts de travaux futurs, comme un remplacement de couverture par exemple, d’autant si l’on a un crédit sur 20 ou 25 ans !
4. Lors de la visite, si vous m’accompagnez (ce que je conseille), vous pourrez me poser des questions sur de futurs travaux que vous envisageriez de faire si vous deveniez propriétaire. Ainsi je pourrai vous indiquer ce qui est possible de faire ou des variantes techniques pour diminuer la facture et/ou éviter de fragiliser la structure.«
Un rapport écrit est-il communiqué ?
« Oui, mais je ne le rends pas obligatoire, il est optionnel.
Car si je constate trop d’anomalie lors de l’expertise, peut-être que finalement vous ferez marche arrière ! Mon rapport vous sera inutile et le cout de mes honoraire pour cette tâche dépensée inutilement.
C’est pourquoi mon offre de mission comprend deux forfaits :
– 1er forfait : les honoraires pour l’expertise sur place.
– 2eme forfait (optionnel) : les honoraires de rédaction du rapport d’Audit.
Nota : si l’audit est demandé par un propriétaire pour la vente de sa maison, alors le rapport est obligatoire. Par contre si je rencontre des anomalies et le propriétaire souhaite les réparer, alors je pourrai revenir pour compléter mon rapport et valider le résultat des réparations. »
« Je réalise des audits techniques depuis plus de 20 ans car mon ancienne activité de maîtrise d’œuvre était très sollicitée par des acheteurs étrangers pour réaliser ces diagnostics et qui souhaitaient acquérir un bien.
De plus, je réalise ces audits comme si c’était moi qui acheté la maison et donc avec les mêmes exigences.
Concernant le rapport écrit, je n’impose rien, c’est vous qui déciderez de sa nécessité ou pas après mon inspection. »
Les autres avantages de l’AUDIT TECHNIQUE
✓ Un gage de confiance : le bien est analysé par un tiers indépendant et qui se doit de rester objectif et impartial.
✓ Un argument de vente ou d’achat puissant : Un bien analysé par un expert inspire confiance et accélère les décisions transactionnelles.
✓ Une revalorisation du bien : dans le cas où l’audit serait réalisé pour le compte du vendeur (le propriétaire), même avec un DPE pénalisant, le rapport permet souvent de revaloriser les qualités essentielles d’un bien. Mieux vaut une maison mal isolée mais solide, qu’une maison performante thermiquement mais en mauvais état structurel !
Ça coutera moins cher d’améliorer la performance thermique d’une maison, que de réparer un mur ou une toiture qui s’effondre.
✓ La maîtrise des négociations que vous soyez vendeur ou acheteur : Vous évitez les négociations hasardeuses. Ou les offres à l’emporte-pièce sous prétexte que des petites fissures esthétiques sont présentes sur les murs.
✓ Un gain de temps : Un bien inspecté par un expert permet de prendre des décisions plus rapidement.
L’ AUDIT PRE-ACHAT est le meilleur moyen de sécuriser une transaction, pensez y, car les enjeux financiers immobiliers sont souvent les investissements de toute une vie !
L’AUDIT a un coût qui représente en moyenne moins de 0,005%* du prix du bien. Alors pourquoi faire l’impasse ? vous achetez une maison et non un meuble !
*Exemple du coût d’un Audit facturé en 2025 pour une maison de 120m² vendue 330 000€ (dépt 40) : montant de l’Audit 1250€ ttc, soit 0,0038% de la valeur du bien. Coût de la prestation sans rapport écrit 560€ ttc
Pour information
En Angleterre les Audit-Préachats (appelées surveys ou building surveys) sont courant même s’il n’y a pas d’obligation. En effet les acheteurs font très souvent cette démarche pour connaître l’état réel du bâtiment et éviter de mauvaises surprises après l’achat. Ce principe est assez ancré dans la culture anglo-saxonne au moment de l’achat d’un bien immobilier.
Par contre, en Écosse, le vendeur d’un bien immobilier doit fournir un diagnostic appelé « Home Report », qui inclut une inspection technique (équivalant à l’Audit Pre-achat) de l’état du bâtiment avant la mise en vente.